投资产权式酒店要慎重选择回报方

投资产权式酒店要慎重选择回报方

    酒店产权式经营对很多人来说可能还是个新名词，一般是指酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营，取得投资回报，也可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店业主同时兼具消费者和投资者两重属性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，业主主要取得固定租金收入和经营利润分红收入。

    5月中旬，国家税务总局下发了《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）。该文指出，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入。根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税，彻底明确酒店产权式经营业主分红收入的税收问题。

    产权式酒店具有多种类型，国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。我们以时权式酒店经营方式为例，来测算税收资金支出的合理节约。

    如外地来京经商的夫妇，两人老家都在外地，每年双方家里来京上学求医的亲戚朋友都不少，甚至一些外地来的生意上的重要客户，都需要他们安排住宿。另外，有些节假日，为了放松一下，他们全家也常到酒店享受服务，这一块构成了他们的日常支出，每年有1.5万元左右，时间合计有一个月左右。

    经人推荐，他们对酒店产权式经营模式产生了兴趣，酒店经营者提出了两个方案：方案一是如果当年不在房间居住，酒店支付租金2万元和业绩分红（根据酒店近年来的经营情况，业绩分红大约在1万元左右）；方案二是每年在酒店自己的房间居住一个月，并享受酒店的相应服务，酒店向其支付租金1万元和业绩分红。在方案二中，业主住自己的房子无可厚非，享受的酒店服务显然包括有原定的2万元租金变成1万元租金的饶让部分，但在形式上这种服务无法用货币量化，仍表现为住自己的房，没有可以计算出来的所得额。

夫妇两人进行了简单的测算，按方案一，单纯的出租住房，当年不在房间居住，每年取得租金和业绩分红3万元，业绩分红按新政策规定也需视为租金收入，需要负担税收为营业税及附加30000×5%×（1+10%）=1650（元），个人所得税[（30000÷12）－800]×12×20%=4080（元），房产税30000×12%=3600（元），合计9330元，扣税后实际收入为30000－9330=20670（元）。

如果按方案二，每年需要为亲戚朋友和重要客户安排住宿的时间刚好在一个月左右，这将节约支出1.5万元，另外需要负担的营业税及附加为20000×5%×（1+10%）=1100（元），个人所得税[（20000÷12）－800]×12×20%=2080（元），房产税20000×12%=2400（元），扣税后实际收入为15000+20000－1100－2080－2400=29420（元）。

对比方案一，方案二增加收入29420－20670=8750（元），这对夫妇选择了方案二。

业内人员建议，近日下发的《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）规定从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，为了节约营业税支出，一部分房产投资者不得已把短线投资变成5年以上的长线投资，除了房产出租取得租金收入和房产投资形成经济实体取得分红两条途径外，不妨试试产权式经营，这其中筹划的空间还很大。